Abordabilité : un terme « utilisé à toutes les sauces »?

Alors que des municipalités affichent des taux d’inoccupation de logements incroyablement bas, des projets de construction fusent de partout dans le but de répondre à la crise, en promettant des loyers abordables. Ce mot semble avoir gagné en popularité depuis certaines années, mais est-il vraiment adéquat? Noémi Turbide, organisatrice communautaire en cogestion pour Action-Logement Lanaudière, explique de quelle façon est déterminée l’« abordabilité » des appartements et les nuances à apporter à ce terme.

« Pour nous, le mot « abordable » est utilisé à toutes les sauces, mais il ne l’est pas réellement pour la plupart des gens », estime la représentante de l’organisme. Alors que cette appellation est souvent mentionnée par les promoteurs de logements neufs, elle soutient que les prix des loyers respectent rarement le terme utilisé. « Je rappelle la définition d’abordable qui veut dire modéré, pas trop cher et raisonnable. »

Il y a plusieurs années, le Programme d’habitation abordable Québec a été mis en place. Il permet d’appuyer financièrement des projets de logements locatifs abordables destinés à des ménages à faible revenu. Toutefois, pour que les logis soient considérés comme abordables, des loyers maximaux doivent être respectés. Les montants fixés lors des cinq premières années d’exploitation du projet doivent être égaux ou inférieurs aux loyers maximaux établis par la Société d’habitation du Québec. À titre d’exemples, pour les baux signés à partir du 1^er août 2025, un 4 ½ à Joliette ou à Berthierville peut coûter jusqu’à 1 053 $ par mois. Pour un logement de même superficie à Repentigny et à Terrebonne, le montant maximal est de 1 099 $.

C’est donc sur ces chiffres que se fient les promoteurs pour qualifier leurs loyers d’abordables, mais Noémi Turbide répond que la mesure ne reflète pas la réalité: « Ils sont basés non pas sur la capacité de payer des locataires, mais sur une moyenne des prix des loyers dans une région, une MRC ou une municipalité précise. » Une hausse du taux d’inoccupation est observée à certains endroits, mais la disponibilité de logis à faible coût est minime, affichant un taux de 0,2 % à Joliette.

« Il y a eu énormément de constructions d’appartements de luxe, mais ça ne règle clairement pas le problème! »

– Noémi Turbide

Miser sur le logement social

Pour mieux répondre aux besoins des locataires, Noémi Turbide et l’organisme qu’elle représente recommandent d’investir davantage dans le logement social, qui est souvent confondu avec le logement abordable. Cette première catégorie inclut les HLM, les coopératives d’habitation et les OBNL en habitation. Au sein de ceux-ci, les loyers des locataires ne représentent que 25 % de leurs revenus. « Ces types de logis sont à la hauteur des portefeuilles des gens, de leur capacité financière », indique l’organisatrice communautaire en cogestion.

Le programme de supplément au loyer gagne aussi en popularité. Les propriétaires de logements privés accueillent des locataires en leur donnant accès à un appartement dont le prix équivaut aussi à 25 % de leurs revenus. L’office municipal du secteur concerné et la Société d’habitation du Québec s’entendent ensuite pour couvrir le reste du montant à payer. Mme Turbide rappelle toutefois que ce genre d’accords ne dure que pour un temps limité : « Il n’y a rien de pérenne puisque les contrats ne sont que de trois à cinq ans et les propriétaires peuvent se retirer après ce délai. »

En plus d’encourager le logement social, l’organisme lanaudois propose plusieurs actions afin d’améliorer la situation. Parmi celles-ci figurent l’imposition de pénalités aux appartements qui resteraient vides après un certain temps, l’implantation d’un registre des loyers ainsi que de faire du logement un droit pour tous.

L’abordabilité des maisons unifamiliales aussi en déclin

Le marché locatif n’est pas le seul à connaitre une crise de l’abordabilité. Une étude de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, publiée en novembre 2025, démontre que les prix des maisons unifamiliales ont doublé dans la majorité des régions depuis 2015. Quant aux revenus des ménages, ils peinent à suivre cette croissance. Lanaudière est fortement touchée par cette hausse. Voici donc quelques faits saillants rapportés par l’analyse:

Le prix médian des maisons unifamiliales est de 500 000 $ dans la région, alors qu’il était d’un peu plus de 200 000 $ en 2015.

La mise de fonds minimale nécessaire est d’environ 25 000 $ en 2025 comparativement à 10 500 $ il y a 10 ans.

Il faut environ cinq ans dans Lanaudière pour accumuler une mise de fonds alors que ce temps était de deux ans et demi en 2015.

Une hypothèque coûte généralement entre 2 000 $ et 2 500 $ mensuellement dans la région (avec une mise de fonds de 10 % et un amortissement sur 25 ans)